4月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 4月，年報季落下帷幕，上市物業服務企業中除鑫苑服務外基本披露完畢，整體營收規模、在管面積、業務類型方面均有所突破。

物業板塊向好下，更多房地產開發企業分拆物業上市，本月新增東原仁知、海悅生活、中梁百悅、明宇商服四家物業服務企業遞表，富力物業二次遞表。同時，陽光城旗下物業平臺陽光智博等亦在積極推進上市進程。

截至4月末，已遞表的物業服務企業共計18家。

收并購市場仍持續火熱，細分來看，發展中物業服務企業更傾向于收并購同類型物業服務企業，快速搶占市場份額，以便盡早形成規模效應。4月，佳源服務、卓越商企、第一服務控股等均斥資過億元進行收并購。

業務方面，龍湖智慧服務與安馨康養集團簽署合作協議，共同探索物業+康養模式；融創服務與YoKID優兒學堂托管集團合作，推進嬰幼兒幼托社區服務。規模物業服務企業正積極跨業態尋求合作機會，挖掘、擴寬業務經營維度，開展新的業務曲線。

資本熱情持續高漲，預計上市物企年底可達60家

據觀點指數整理港股市場上的41支物業股發現，4月物業股平均股價漲幅2.84%，較上月平均漲幅5.44%略微收窄。

數據來源：Wind、觀點指數整理

從漲跌情況上看，本月41只港股物業股中有22支實現上漲，多只商業物業股表現較為亮眼，卓越商企服務漲幅22.21%、星盛商業漲22.21%、寶龍商業漲18.44%。

值得注意的是，建發物業領漲一眾物業股，自3月底建發物業公布2020年業績以來，股價持續拉升上揚，累計漲幅高達50.32%，且不斷刷新歷史股價。據其財報顯示，2020年度，建發物業純利升55.6%至1.06億元，在管面積達2560萬平方米；來自經營活動的現金流入凈額約為2.867億元，較上年度增長約84.6%。

另一方面，有18支物業股股價下跌，其中第一服務控股領跌，跌幅16.27%，隨后是恒大物業、浦江中國。

目前，物業板塊整體的PE和估值都較高，超過了包括房地產行業在內其他大部分行業平均水。同時，從企業披露的年報數據可以看到，近幾年物業服務公司仍處于飛速上升期，物業股整體在資本市場的走勢持續樂觀。

來源：公開資料、觀點指數整理

據觀點指數統計，截至2021年5月10日，目前已在港交所遞表的物業服務企業高達19家，超過2020年全年上市物業企業數量。

按照港交所上市流程估算，到2021年底，上市的物業服務企業或達到近60家。

養老需求強勁，物業服務企業持續探索新模式

2021年初，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業服務企業，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

此外，2020年12月，住房和城鄉建設部等6部門聯合印發意見，推動物業服務企業發展居家社區養老服務，鼓勵物業服務企業開展社區養老服務內容。

基于此，物業服務企業積極響應，拓展新業態，持續探索"物業服務+生活服務"的模式。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

可以發現，近期物業服務企業與康養服務企業進行聯動的頗多。如4月龍湖智慧服務與安馨康養集團簽署合作協議，共同探索物業+康養模式；此前1月份，新大正新增了經營范圍，當中就包括了養老服務；而2020年，奧園健康與麥迪健康居家養老服務項目簽署戰略合作。

隨著第七次人口普查結果公布，我國人口10年來繼續保持低速增長態勢。其中60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%）。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

65歲以上人群增多，意味著國內康養服務的需求正逐漸強勁。

從物業服務企業層面來看，政策鼓勵開展養老服務，放寬了物業服務行業的經營邊界，讓物業服務企業有了更大的發展空間。

物業服務行業從事養老康養服務具有一定的天然優勢，從服務層面來看，常規的保安、保潔等基本物業服務內容與康養服務有一定重合性，有利于協同成本管控。

C端層面而言，物業的日常工作與管轄小區緊密相連，也更容易獲得小區居民的信任，便于"物業+養老"模式的落地，有利于居家社區養老的快速發展。

物企開發團餐市場藍海，細分領域空間仍存

開資料顯示，4月13日，廣西自貿區碧鮮惠餐飲管理有限責任公司成立，該公司由碧桂園生活服務集團有限公司100%控股，經營范圍包括餐飲管理；企業管理；外賣遞送服務；農副產品銷售；鮮肉零售批發；新鮮蔬菜/水果批發零售等。

不難看出，規模物業服務企業持續挖掘社區業主多層次居住生活需求，拓寬社區增值服務來源。碧桂園服務新公司的設立，或與其欲搶占社區團餐業務板塊有一定關聯。

團餐即客戶消費不以店堂為主，客戶團體通過協約同服務商簽署合約，按照一定的服務標準和模式提供定量的餐飲產品和與之配套的上門服務。

由于各大型工業企業、商業機構、政府機構、院校等部門龐大的工作餐需求，促使團餐客戶群體具有高粘性、高頻次的消費特點，具備長期、長效的流量消費服務屬性。目前，團餐行業仍在上升階段，未來尚具備較大發展潛力。

數據來源：智研咨詢、觀點指數整理

據此前調研機構數據顯示，2018年全國餐飲收入4.27萬億元，其中團餐市場規模達1.28萬億元。2019年，中國團餐產業發展勢頭依舊，占據超過30%的餐飲行業市場份額。預計2020年中國團餐市場份額和市場規模都將再創新高，市場規模接近1.7萬億元。

縱觀物業服務企業營收數據，此前已有部分物業服務企業開展了這一業務，并在2020年取得一定成效。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

據新城悅業績發布會上透露，團膳為2020年新城悅收購了城悅時代而開展的新業務，即團餐+物業服務為企業帶來一定經濟效益，開拓了收入渠道，未來希望將這項業務引入到非居業態之中，把城悅時代的能力復制到華東地區。

隨著大型物業服務企業全國化布局，以及食品運輸、倉儲、烹制技術的發展，疊加消費者日益注重生活品質與健康化，物業行業貼近業主客戶，以團餐業務協同物業管理，有利于合約面積的獲取和延伸，未來預計會有更多的物業服務企業參與其中。

整體來看，當前主流上市物業服務企業社區增值服務主要聚焦在社區零售、美居、傳媒及空間運營、房屋經紀方向，同時積極嘗試類似團膳、康養服務、旅行社等新業態，物業服務企業在社區增值服務細分領域可挖掘的空間依然充足。