6月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 6月，物業服務行業上市再次迎來小高峰。

月內越秀服務成功登陸港交所，截至6月30日，共計有48家物業服務企業登上資本市場，其中港交所達到44家，滬深股市有4家。

同時，融信服務、德信服務、朗詩綠色生活、領悅服務、康橋悅生活共計5家物業企業先后通過了港交所聆訊。據觀點指數不完全統計，目前正在排隊上市的物業服務企業達到了22家。

資本市場之外，物業服務企業持續挖掘社區服務潛力，仍是主旋律。體現在收并購市場上，和泓服務、金科服務以及金融街物業均有收并購動作，其中標的企業涉及業務范圍廣泛，涵蓋環衛服務、出入境服務以及房地產經濟服務等。

政策層面，近日，民政部舉行《“十四五”民政事業發展規劃》專題新聞發布會，《規劃》提及要構建養老服務體系，在實施積極應對人口老齡化國家戰略中彰顯新作為，并部署了優化居家社區機構養老服務網絡、壯大養老服務產業、加強養老服務人才隊伍建設、提升綜合監管水平等方面任務。

由于物業服務行業貼近業主的行業屬性，相信隨著政策的推動，未來會有更多的物業服務企業加大在社區康養方面的布局，行業發展空間會再次擴容。

區域型物企集中遞表，下半年或將迎來上市新高峰

據觀點指數不完全統計，6月共計有十家物業服務企業遞表。 截至6月30日，目前排隊上市的物業服務企業數量達到了22家。

整理上半年遞表企業的相關運營數據，與往年不同，頭部開發商旗下物業服務企業基本都完成上市，今年遞表的企業中大部分屬于中小型物業企業。

數據來源：企業招股書、觀點指數整理

整體來看，目前排隊上市的物業服務企業存在整體規模較小、深耕區域等特性。

其中在管建筑面積規模達到5000萬平方米及以上的企業僅有世紀金源服務（截至招股書最后可行日期）、富力物業以及長城物業三家；在管面積規模在4000萬-1000萬平方米的企業有15家。

同時還有4家在管面積僅百萬級別的“蚊型”物業服務企業，該批企業區域屬性更強，如天譽青智聯服務深耕大灣區；明宇商投、德商產投以及新希望服務均深耕四川??；祥生活、朗詩綠色生活均集中在長三角地區；潤華物業在招股書中披露，以后發展仍會聚焦在山東區域等。

數據來源：招股書、觀點指數整理

以在管面積/合約面積來觀察物業服務企業未來的增長潛力，遞表企業該指標的均值為0.69，與行業平均水平持平。

其中，陽光智博、百悅智佳、新力服務等企業，由于有規模開發商背景，該比值相對較低，比值越小說明其業績釋放度越小，未來業績釋放潛力越大。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

注：世紀金源服務營收為2020年前三季度數據。

營收方面，遞表企業營收規模普遍位于10億元以下，基本與在管面積規模正相關。這也反映出物業企業的在管面積是企業發展的基本盤。

整體來看，成功上市的企業將會依托資本、品牌知名度等優勢推動行業集約化程度，行業透明度會進一步提升。另一方面，如若上半年遞表的物業服務企業在下半年順利上市，當下資本市場上市物企數量將有望突破70家，市場競爭更趨白熱化。

在資本市場的逐鹿中，中小型物企并不占優。因此，在進行IPO時，紛紛向資本市場訴說不一樣的故事，比如潤華物業專注于醫院物業及公建類物業、力高健康服務則向市場打“康養”牌，世紀金源服務則輸送了“大社區運營”的概念等。

由此可見，未來企業將會積極調整發展方向，差異化戰爭或許會在中小型物業服務企業中頻現。

平均漲幅0.45%，行業回歸理性

相比2020年物業服務企業在資本市場的一路高歌，如今物業行業已處股價回調、估值逐漸回歸理性的階段。

據觀點指數整理港股市場上的44支物業股發現，6月物業股平均股價漲幅1.29%，較上月的平均漲幅5.2%略微收窄。

數據來源：Wind、觀點指數整理

從漲跌情況上看，44支港股物業股中有20支實現上漲，其中世茂服務領漲，月內漲幅達到24.88%，合景悠活、榮萬家、濱江服務緊跟隨后，漲幅均達到20%以上。同時奧園健康表現持平，鑫苑服務因關聯方問題而繼續停市。

在跌幅方面，有21支股票股價下跌，其中新希望服務領跌，跌幅達到18.45%。同時，恒大物業、保利物業跌幅超過10%。

值得注意的是，隨著上市企業增多，市場對物業股的態度愈發謹慎。對新上市物業服務企業來說，融資渠道有所拓寬，獲得發展的“彈藥”，但市場亦會從對標的企業多角度考量，特色服務特征弱、成長性不足的企業未來恐會更難獲得市場的關注。

月內，不少企業紛紛通過收并購的方式快速擴張規模，或進入新領域，拓展新的業務邊界。

來源：公開資料、觀點指數整理

從本月收并購案例可以發現，目前企業仍是以收并購同類型企業為主，但考量的點亦不僅局限于擴張規模。

如泓服務收購的北京和眾置地地產經濟有限公司，從而進入房地產經紀服務領域。

來源：公開資料、觀點指數整理

隨著行業競爭愈發激烈，挖掘第二業務線成了必然趨勢，未來在企業的業務構成中，物管收入占比會逐漸下降，取而代之的是諸如美居、社區消費、二手租賃、資產管理等增值服務。