繼盈利跳水后 鴻坤地產3億債無人買

觀點地產網 11月23日，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（以下簡稱“鴻坤地產”）在上交所公告稱， “18鴻坤01”、“18鴻坤03”、“19鴻坤01”自2021年11月23日開市起停牌。

“19鴻坤01”扣除發行費用后，這只債券共募集到手約為3.4億元，用于償還有息負債。但其回售申報結果公告顯示，回售申報金額約為3.2億元。

如此一致地堅持回售，投資者在用腳投票表示對這只債券的不看好。按原計劃，回售資金兌付日為2021年11月22日，但鴻坤地產或因暫時無力兌付，不得不盡力勸退投資者、或者展期甚至轉售，從而申請停牌。

債券集中回售的尷尬境地不是今天開始有的，據相關信息顯示，去年5月，“18鴻坤01”曾在18天里被集中報賣12次。

鴻坤地產的名字并不陌生，其曾在2002年一舉拿下“西紅門”200萬平米地塊，此后在北京這個全是麥子地的地方，開發了一系列住宅、商場、寫字樓以及綜合體等，并且憑此在北京的強力開發商中占一席之地。

2017年，鴻坤集團給鴻坤地產的業績指引是2023年達千億。但鴻坤地產逐漸與目標漸行漸遠。2017年至今，鴻坤總共拿了9宗地，拿地腳步緩慢，也不再表現出有當年一咬牙拿200萬平米地塊的積極性。9宗地塊分別位于安徽宿州、滁州和全椒，河北廊坊、張家口，天津薊縣，海南三亞，兩宗位于北京亦莊。而整個2021年上半年未曾拿地。

鴻坤地產雖喊口號要布局全國，事實上仍然以京津冀地區為主，近年來受市場調控影響，其開工和銷售回款規模持續下降。2021上半年，鴻坤地產主要的房地產業務毛利率同比減少29%，成本同比增長203.4%，達38億元，收入同比增長84.5%為50.8億元，但始終沒能超過百億，并且營收不穩定。2018年之后，凈利率開始持續跳水式逐年下降，2020年跌破零點。

如果說盈利能力的弱化不是投資者用腳投票的最后一個理由，那么緊張的負債端和巨大的流動性壓力可能是推動他們的又一個理由。

鴻坤地產目前正面臨著巨大的負債壓力。截至2021年6月，其短期借款為10.2億元，長期借款為46.2億元，應付票據23.7億元，合同負債177.6億元，應交稅費26.2億元，一年內到期的非流動負債25.8億元，負債總計達到455.5億元。此外，相對于一家營收穩定在80億至100億的地產企業來說，其銷售、管理、財務費用分別為2.1億元、1.5億元、3.6億元，也處于不低的水平。

回顧鴻坤地產過去5年，其短期借款、應付票據、應付債券和一年內到期的非流動負債都在逐年增長，但在手的貨幣現金逐年降低，2016、2017、2018、2019、2020年分別為45.5、55.9、50.7、44.7、27.9億元。

鴻坤雖沒上市，但持續發行公司債以償還有息債務，試圖借新還舊。此次停牌的18鴻坤01、18鴻坤03 分別籌資1.0億元、5.5億元，均用于償還有息負債。此外，鴻坤在2019年9月還首次發行1.1億美元境外公募債券，發行期限為3年，2022年到期。借新還舊的結果并不全然樂觀，其籌資產生的現金流逐漸由正轉負，2020年已為-37.6億元。

這意味著鴻坤地產的籌資已經無法繼續償債或付利，鴻坤正處于一個盈利逐漸入冰點，而負債好似滾雪球越滾越多的賬面壓力邊緣。如果在這次債券回售當中，無法兌付的同時，又未能與投資者達成一致或者轉售成功，這是否是一個違約的信號呢？

數據來源：公開數據、觀點指數整理