特寫 | 董駿：上坤存量改造機會

觀點地產網 觀點商業年會自2018年離開香港后，已連續三年在上海召開。

去年，疫情下首次召開的觀點商業年會，參會嘉賓多數擔憂于疫情影響、聚焦于疫后重生。今年，更多的嘉賓則將目光著眼于“商業的革新”，開始關注于“未來的機會”。

當天下午3點，趕在與眾多行業人士進行一場思維深度碰撞前，我們邀請上坤集團商用資產事業部副總經理兼融信上坤中心總經理董駿先生來到觀點商業年會直播間。

這位溫文爾雅、幽默風趣的70后，在商業地產領域擁有超過20年經驗。歷經傳統百貨的沒落、大賣場的更迭、一站式購物中心的掃蕩以及社區商業和特色商業街的興起，董駿已然對商業地產有了深刻認知，我們借此次機會，聆聽他對于行業和企業發展的思考。

眾所周知，隨著迅猛發展的“黃金十年”結束，商業地產已由增量時代進入到存量時代。如何通過存量資產的改造，賦予其新的生命，創造出新的價值，也成為行業人士不得不面對的課題。

“存量改造門檻很高，只有行業內資深的企業才敢去玩。”在董駿看來，存量機會首先更多出現在城市內環，而內環也就意味著更高的人流密集度、更大曝光量以及更低的容錯率，一旦做錯任何一件事情都會被放大。

其次，一線城市的政府領導們，他們看過太多的精彩作品，聽過很多方案，過去一份PPT包打天下的模式，在他們面前很難行得通。

再者，從存量運作的成本角度來看，企業前期需要投入大量啟動資金，會對企業造成比較大的資金壓力。

董駿指出，當前存量市場中，有的公司能拿到較低價格的資產；有的在資金方面很有能力，可以拿到便宜的錢；有的善長輕資產管理，擁有專業的團隊。

然而，能綜合上述幾項能力的公司卻是鳳毛麟角。

“相比于大量的偏科類公司，如今市場上需要的更多是擁有全周期、全流程服務能力的企業。所以，我覺得上坤的機會可能就出現了。”

雖然相較于其他房企來說，成立于2010年的上坤還很年輕，但是論起存量改造的經驗，上坤卻是不輸。

據了解，上坤成立后的首個項目，便是原上海第八棉紡織廠的存量改造項目。如今這片擁有百年歷史的舊廠房，已搖身一變成為寶山區文創地標-半島1919創意產業園。

據董駿分享，上坤當前對于存量資產，主要采用“改造+長期持有運營”的模式。

此外，當投入存量改造的項目中時，上坤更尊重存量項目本身價值與現在價值之間的差距，并不會去追求超額利潤，而是通過專業能力謀取本身應該獲得的合理利潤。

例如，位于上海七寶的辦公樓項目上坤國際廣場，便是由上坤長期持有。據董駿分享，2017年項目購入時價格約逾2萬元/平方米，彼時出租率比較低，平均租金也不過3元/平方米·天。

經過改造運營后，如今上坤國際廣場整體出租率達到了96%，租金上漲了40%，項目估值已經超過4萬元/平方米，提升近一倍。

董駿表示，未來在上海和華東重要的一線、二線城市，上坤會延續這個方法，吸納一些被低估的項目，然后創造新的價值。

項目打造上，董駿強調，因為每個項目都是不一樣的，所以上坤不會一味復制，公司將跟當地的政府、合作伙伴、商家、品牌打交道，尋求大家對這件事情共同的理解，創造出一個與眾不同的產品。